Особенности согласования перепланировок в домах с различными типами перекрытий
Для того чтобы грамотно спроектировать перепланировку помещения, нужно знать о различиях межэтажных перекрытий. От этого будет зависеть и процесс согласования перепланировки.
Для начала составим определение понятию «межэтажное перекрытие». Межэтажное перекрытие – это строительная конструкция, расположенная горизонтально и выполняющая несущую функцию. Это элемент здания, который разделяет смежные этажи.
Перекрытие подвала (чердака) – это строительная конструкция, которая отделяет по горизонтали этажи здания от этих вспомогательных помещений.
Типы межэтажных перекрытий:
- Деревянные – все конструкции состоят из деревянных элементов;
- Железобетонные перекрытия состоят из металлической арматуры залитой бетоном. Могут выполняться как из отдельных, заранее изготовленных плит, так и отливаться на месте;
- Смешанные перекрытия состоят из деревянных элементов и металлических (или бетонных), которые выполняют несущую функцию и принимают большую часть нагрузки.
Особенность домов с деревянными/смешанными межэтажными перекрытиями
Дома, в конструкции которых перекрытия выполнены из дерева или смешанных материалов, строились до 50-х годов ХХ века. Такие дома относят к «старому фонду». Их особенность в особой чувствительности к различного рода воздействиям. Дерево, в отличие от бетона, поддается временным изменениям, может под нагрузкой деформироваться. Тогда нарушается равномерное распределение нагрузки на несущую конструкцию.
В зданиях старой постройки перепланировка проводилась неоднократно: большая площадь одной квартиры разделялась на две меньшие с обустройством отдельных входов, две маленькие квартиры объединялись в одну большую, подвергались ремонту коммуникации, производилась замена отопительной системы и т. д. Поэтому, если очередной собственник захочет снова внести какие-либо изменения в планировке своей квартиры, то ему придется запросить архивный экземпляр поэтажного плана дома. БТИ выдаст копию такого документа, где будет показана изначальная планировка объекта.
В домах старого фонда нельзя заливать бетонную стяжку, так как максимально допустимая нагрузка на деревянное перекрытие – 200-300 кг/м².
Перепланировка в домах со смешанным/деревянным перекрытием не должна проходить без предварительного согласования и обследования. Квалифицированный работник должен оценить состояние объекта, его конструкцию. Незаконная перепланировка может оказать разрушительное действие на конструкцию всего дома. Восстановить прежнее состояние здания будет очень сложно и дорого. Лучше не допускать нарушения, чем потом их устранять.
В Москве действует 508 Постановление Правительства, которое утверждает порядок согласования планируемого переустройства объекта недвижимости. В Постановлении прописано, что ремонтные работы по перепланировке в домах со смешанными или деревянными конструкциями вначале должны быть одобрены надзорным органом. В комплект документов при подаче заявки должно входить техническое заключение непосредственно от автора проекта. Но старые дома были построены более 60 лет назад и, скорей всего, автор уже не действует как юридическое лицо. Выдачей технического заключения в таком случае занимается государственное учреждение «Экспертный Центр».
Проектная документация
Для согласования переустройства жилплощади нужно собрать такую документацию:
- Заключение о техническом состоянии несущих конструкций;
- Проект перепланировки и план ремонтных и монтажных работ;
- Заключение о проделанной работе, ее безопасности и допустимости.
Перепланировка в домах с железобетонными конструкциями
Если при перепланировке в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями действовать сразу согласно регламенту и нормативам, то проблем при согласовании не должно быть. В случае нарушения несущей конструкции нужно получить от автора проекта дома техническое заключение. При работах, не затрагивающих несущие перекрытия, техническое заключение может выдать любая саморегулируемая организация (допуск СРО выдается строительной компании как аналог лицензии).
Пример проекта перепланировки нежилого помещения
В домах с железобетонной конструкцией проще получить разрешение на проведение перепланировки. Поэтому в большинстве случаев собственник может самостоятельно согласовать переустройство помещения. Главное не нарушать несущие конструкции и проводить ремонтные работы согласно действующим нормативным требованиям. Остается лишь заказать документацию по проекту в организации с допуском СРО. После сбора необходимых бумаг нужно их предоставить в многофункциональный центр (МФЦ) для дальнейшего рассмотрения и принятия решения. После выполнения перепланировки к вам будет направлен представитель надзорного органа, который согласует уже проведенную перепланировку.
Инженерное обследование для технического заключения
Инженерное обследование помогает оценить состояние конструкции жилого или нежилого помещения. Обследование нужно на этапе подготовки технического заключения. Инженер должен оценить состояние несущих и ненесущих конструкций путем локальных вскрытий пола, потолка и стен. Эта процедура обязательна в домах со смешанными и деревянными перекрытиями. Кроме того, осмотр должен проходить не только в одной квартире, но и на этаж выше и на этаж ниже.
В железобетонных домах также должно проходить инженерное обследование. Если собственник пожелал сделать проем в несущей стене, то инженер, оценивая ее состояние, будет проверять эту стену и у соседей сверху/снизу: была ли у них нарушена целостность несущей конструкции.
Зачастую, исследуя квартиры по вертикали, инженер обнаруживает самовольную и несогласованную перепланировку, которая не позволяет другим жильцам узаконить свое переустройство. В таком случае надзорный орган потребует восстановить за счет собственника начальный вид квартиры, который соответствует проекту БТИ.
Дома – памятники архитектуры
Большая часть домов «старого фонда» приобретают статус памятника архитектуры. Перепланировку в таком доме нужно одобрять через Министерство культуры. Относится ли дом к категории памятников лучше выяснить заранее, отправив запрос в Министерство или на сайт мэра Москвы. Если дом является памятником, то ремонтно-монтажные работы и перепланировка будет рассматриваться на другом уровне.
Перепланировка всегда требует ответственного подхода. Исправить нанесенный ущерб будет сложно и дорого. Я ценю Ваше время и усилия, поэтому предлагаю помощь в проектировании и согласовании перепланировки, как в домах старой постройки, так и в домах с железобетонными перекрытиями. Рассчитать стоимость услуг можно в онлайн калькуляторе. Буду рад помочь каждому клиенту!
