Порядок согласования перепланировки в многоквартирных домах

1. Понятие перепланировки

В ЖК РФ есть определение переустройства и (или) перепланировки: любая работа, изменяющая технический план помещения, считается перепланировкой.

Предусмотрены специальные процедуры для согласования этих изменений, объем которых зависит от того, какие именно изменения предполагается произвести. Некоторые работы, отраженные в специальном перечне, требуют обязательного предварительного согласования.

2. Какие работы в многоквартирном доме предписывается проводить только по предварительному согласованию

3 вида работ по переустройству имущества, требующих обязательного согласования до начала работ:

1. Замена газовых плит на бытовые электроплиты.
2. Замена, переустановка или установка газовых приборов, с подводкой дополнительных подводящих сетей.
3. Перенос, замена или установка добавочного инженерного и технологического оборудования с увеличением водо-, энергопотребления и (или) с прокладкой новых или замены подводящих сетей (относится к нежилым помещениям).

Работы, связанные с проведением передачи части общедомового имущества в пользование и (или) изменяющие архитектурный облик дома.

1. Ликвидация, сооружение новых, изменение геометрии дверных и оконных проемов в крышах и стенах, не ведущие к ослаблению несущих функций элементов конструкции дома.
2. Сооружение навесов (в т.ч. остекленных), не выходящих за существующие границы террасы, оборудованные на эксплуатируемых кровлях, и не предполагающих увеличения высоты дома, создания помещения и оснащения его отоплением, санитарно-техническим и различным инженерным оборудованием.
3. Устройство входных групп (лестница, крыльцо и т. п.) и входов в пределах земельного участка, принадлежащего общедомовому имуществу, ведущих на первый этаж дома или в его цокольные и подвальные помещения. В т.ч. обустройство навесов и козырьков, площадь которых не превышает 10 м.кв. без создания фундамента.
4. Оборудование навесов, не выступающих за пределы уже имеющихся элементов здания (стилобаты, дебаркадеры).
5. Создание лоджий и балконов на первых этажах здания без фундамента и устройства помещений, в т.ч. подземных (под балконами и лоджиями) и проведения отопления.
6. Устройство дымоходов и каминов.
7. Устройство на фасаде дома коробов вентиляции (только со двора).
8. Другие работы по перепланировке, относящиеся к эксплуатации общедомового имущества.

Другие работы и мероприятия по перепланировке:

1. Возведение несущих стен.
2. Устройство ванных комнат и уборных, связанное с их переносом или изменеием существующих границ.
3. Устройство проемов в межэтажных перекрытиях с установкой лестниц.
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов как в ненесущих, так и в несущих (с усилением несущей стены) межквартирных стенах.
6. Устройство полов и изменение их конструкции (относится к домам с деревянными перекрытиями).
7. Заделка существующих проемов в перекрытиях и несущих стенах.
8. Частичный или полный демонтаж разгружающих ненесущих перегородок, на которые приходится сверхнормативная нагрузка перекрытий.
9. Возведение перегородок, приводящих к сверхнормативным нагрузкам на существующие перекрытия (керамзитобетонные блоки, пазогребневые блоки, кирпич, пенобетонные блоки и др., создающие нагрузку, превышающую 150 кг/кв.м), в домах в т.ч. и с железобетонными перекрытиями.
10. Перенос и устройство кухонь-ниш и кухонь.
11. Возведение перегородок в зданиях с деревянными перекрытиями.
12. Устройство антресолей, по своей площади не более 40% от всей площади помещения, в котором она устраивается.

Если вы столкнулись с необходимостью получения таких согласований, вам может потребоваться помощь или консультация компетентного лица. Я обладаю опытом и знаниями, достаточными, чтобы помочь вам не только в подборе пакета документов, но и полностью взять на себя оформление разрешительной документации «под ключ», включая изготовление индивидуального проекта, внесение изменений в ЕГРН и т.п.

3. Какие шаги надо предпринять для начала перепланировки?

Если работы, которые вы запланировали, находятся в одном из приведенных выше списков, процедура перепланировки потребует последовательного проведения четырех этапов:

1. Выбрать проект перепланировки (можно воспользоваться каталогом типовых проектов).
2. Получить от Мосжилинспекции разрешение на выполнение перепланировки.
3. Выполнить работы с соблюдением необходимых условий (ведение производственного журнала, акты скрытых работ и т.п.).
4. Оформить в специальной комиссии акт о завершении работ.

В случае если планируемых работ нет в приведенных списках, предварительное согласование не требуется. Достаточно будет по окончании работ оформить соответствующий акт.

4. Что должно быть в проекте перепланировки и где его взять

Работы, для проведения которых предписывается получение предварительного согласования, могут проводиться только на основании проекта. Существует специальный каталог одобренных Мосжилинспекцией типовых проектов. Если типовая перепланировка вам не подходит, вы можете заказать его в проектной организации, входящей в СРО.

Проект перепланировки (переустройства) должен содержать в графическом или текстовом формате следующие данные:

• решения по обустройству инженерного оборудования, сопровождающееся заключением о функционировании инженерных сетей;
• архитектурные, планировочные, технологические и конструктивные решения;
• организационно-технологический документ по организации работ, содержащий решения по обеспечению для маломобильного населения доступности (нежилые помещения);
• решения по противопожарным мероприятиям и действиям, направленным на охрану окружающей среды.

Подробные требования к проектной документации отражены в постановлении Правительства г.Москвы №508-ПП (см. приложение №3) от 25.10.2011.

Перед принятием решения о перепланировке ознакомьтесь с перечнем недопустимых действий.

5. Документы для получения согласования на перепланировку

Подать заявление на утверждение перепланировки может лицо, распоряжающееся помещением на основании оформленного договора социального найма, собственник помещения или законный представитель. Право на подачу заявления может быть делегировано другому лицу по нотариально оформленной доверенности.

Требуемый пакет документов для подачи заявления:

1. Заявление на согласование.
2. Удостоверяющий личность заявителя документ.
3. Документ законного представителя, подтверждающий его личность, если заявление будет подаваться не самим заявителем.
4. Документ с подтверждением полномочий представителя заявителя.
5. Учетно-техническая документация — предоставляется в том случае, если в базовом регистре на данное помещение (нежилое или жилое) она отсутствует.
6. Документы на право распоряжения помещением, где планируется произвести перепланировку, в том случае, если соответствующие права не зарегистрированы в ЕГРН.
7. Согласие собственника помещения или всей семьи нанимателя (в случае соцнайма). Исключение — нежилые помещения, принадлежащие г.Москве.
8. Оформленный соответствующим образом индивидуальный проект переустройства. В случае если перепланировка будет выполняться на основании типового проекта просто укажите его номер в заявлении.
9. В случае если после окончания работ планируется передача части общего имущества в пользование, потребуются дополнительные документы.

6. Куда подавать подготовленные документы для получения согласования

Пакет документов можно подать двумя способами:

1. Через центр «Мои документы» (в любой, независимо от нахождения помещения и места вашей регистрации).
2. На сайте mos.ru. Документы подаются в виде сканированных копий. Если вы используете не типовой, а индивидуальный проект перепланировки, то сам проект с техническим заключением и другие документы, предоставленные проектной организацией, желательно заверить электронной подписью организации. В случае отсутствия подписи вы должны дополнительно подать проект на бумаге в «Мои документы» не позднее 5 раб.дней.

Решение о согласовании принимается в течении 20 раб.дней.

При положительном решении о согласовании вам будет выдан журнал производства работ. Корректно заполненный журнал потребуется для получения акта приемки работ.

Решение о согласовании действительно 1 год.

7. Важные моменты при проведении работ?

Работы, требующие согласования, могут проводить только организации-члены СРО. Если работы затрагивают то или иное газовое оборудование, такие работы может проводить только специализированная организация, обслуживающая данный дом.

Чтобы избежать проблем при принятии работ по перепланировке, важно в точности соблюдать определенные требования:

1. Отражать в журнале все этапы работ.
2. Производить работы по существующим нормативам и правилам.
3. Оформить акты на все проведенные скрытые работы в установленной последовательности и сроки.
4. Выполнить все работы до окончания действия решения о согласовании.

Контролировать проведение работ может как Мосжилинспекция, так и ваша проектная организация по договору авторского надзора (по вашему выбору).

8. Пролонгация срока действия разрешения на проведение перепланировки

В случае если вы не укладываетесь с проведением работ в установленные сроки (1 год), вы можете один раз продлить разрешение максимум на 6 месяцев.

Никакие документы при этом не нужны, кроме заявления.

Подается такое заявление также как заявление на согласование: в «Мои документы» или на mos.ru.

9. Порядок получения акта подтверждающего завершение работ

Сразу по окончании работ необходимо обратиться в приемочную комиссию для получения акта об окончании перепланировки.

Необходимые документы:

1. Заявление.
2. Подтверждающий личность заявителя документ.
3. Документ, подтверждающий личность представителя заявителя, если заявление подает не сам заявитель.
4. Документ, подтверждающий права представителя заявителя.
5. Если перепланировка включала в себя работы по предварительному согласованию предоставляются:
   — заполненный согласно требованиям журнал производства работ;
   — составленные акты о сделанных скрытых работах (визируются организацией, выполнившей проект перепланировки).
6. Если изменения, требующие предварительного согласования, не проводились, предоставляются:
   — документы на помещение, если в ЕГРН отсутствует регистрация соответствующих прав на него;
   — поэтажный план с экспликацией после проведенных работ по переустройству;
   — учетно-техническая документация — предоставляется в том случае, если она отсутствует в базовом регистре на данное помещение (нежилое или жилое).
   — согласие собственника помещения или всей семьи нанимателя (в случае соцнайма), за исключением нежилых помещений в собственности г.Москвы.

Документы можно подать в «Мои документы» в бумажной форме или в виде сканов на mos.ru.

На основании предварительной проверки документов Мосжилинспекция может запросить дополнительные сведения. После приема всех документов с вами будет согласована дата проверки завершенных работ.

10. Порядок работы приемочной комиссии

Комиссия по приемке работ по перепланировке включает в себя представителей:

• заявителя;
• исполнителя работ;
• проектной организации;
• управляющей организации (если затрагивалось общедомовое имущество);
• Мосжилинспекции (председатель комиссии).

Доступ в помещение должен быть предоставлен не позднее 8-ми раб.дней после подачи заявления на услугу. При несоблюдении сроков вам придет автоматический отказ.

Если в процессе работы комиссии не обнаружены несоответствия, оформляется акт о принятии работ по перепланировке. Документы передаются представителю Мосжилинспекции для завершения оформления акта. При обнаружении несоответствий, вы получите предписание на их устранение.

В случае если при перепланировке не проводились работы, входящие в список работ, запрещенных без предварительного согласования, для приемки произведенных изменений достаточно заявителя и представителя Мосжилинспекции.

11. Может ли решение о согласовании быть отозвано

Этот документ может быть отозван на следующих основаниях:

1. Наличие судебного акта об отмене согласования, выданного Мосжилинспекцией, вступившего в силу.
2. Приведение помещения в изначальное состояние, выбранное заявителем, как мера устранения несоответствий.
3. Выявлены в документах противоречия или недостоверные сведения.
4. Постановление Департамента культурного наследия о прекращении работ, в случае если объект уже после выдачи Мосжилинспекцией разрешения на работы по перепланировке был признан частью культурного наследия.

Согласование также может отозвать сам собственник (уполномоченное собственником лицо) в случае:

• заявленные работы не были произведены;
• переход права собственности к другому лицу до начала работ по перепланировке.

Для этого достаточно подать заявление на сайте mos.ru или в удобном вам центре «Мои документы».