Незаконная перепланировка нежилых помещений
Строительные и ремонтные работы – регулярная практика для нежилых помещений Москвы и Подмосковья. Любая перепланировка требует предварительное узаконивание, но иногда владельцы и арендаторы недвижимости не получают разрешительные документы заранее, тем самым – по незнанию или намеренно – незаконно переустраивают нежилое помещение.
В законодательстве нет четкого понятия “НП” (нежилое помещение). Однако юридическая практика определяет его как помещение, непригодное для проживания или не входящее в общедомовую собственность, например, подвалы, лестничные пролеты, чердаки. Кроме того – любые аварийные помещения.
Первоначальные планировки зданий и нежилых помещений прописаны в техпаспортах или поэтажных планах БТИ, поэтому подлежат согласованию до любых работ по переустройству.
При выявлении, незаконные перепланировки отмечаются в документации БТИ красными линиями.
География нежилого помещения и контрольно-надзорные организации
Надзорные органы, отвечающие за перепланировку, разнятся с учетом расположения НП:
- в жилых домах Москвы – Мосжилинспекция;
- в жилых домах Подмосковья – Управление Архитектуры и Градостроительства, которое представляет администрация города или округа;
- в обособленных нежилых зданиях Москвы и области – БТИ.
К тому же, по нынешнему законодательству, НП в жилых домах должны быть обустроены отдельным входом.
Узаконивание перепланировки НП в многоквартирном доме
На текущий момент есть возможность получить разрешительные документы на переустройство НП, которое уже произведено без предварительного узаконивания. И эти процессы согласования для Москвы и большей территории Подмосковья практически идентичны.
В Москве можно узаконить как будущие, так и уже прошедшие ремонтные работы (незаконное переустройство) НП в жилых домах.
Чтобы получить разрешение на уже произведенную перепланировку, необходима соответствующая проектная документация по объекту, входящая в проект перепланировки, и техзаключение, допускающее эти работы и подтверждающее их безопасность.
Содержание пакета документов для узаконивания несанкционированного переустройства НП в Москве регламентируют:
- ЖК России;
- постановление правительства №508 (ППМ № 508-ПП);
- уставы строительства и санитарии.
Таким образом, владелец или арендатор НП получает разрешение санэпидемстанции и Роспотребнадзора, после чего подает пакет документов на рассмотрение в Мосжилинспекцию Москвы.
Разработка проектных документов для узаконивания переустройства помещений – в компетенции фирм со специальным допуском (СРО).
Если перепланировка подразумевает нарушение несущих конструкций, техзаключение обязан сделать автор, проектирующий здание или замещающая компания. На текущий момент это ГБУ “Экспертный центр”.
Проектные документы базируются на учетных документах БТИ.
Согласно внутренним нормам, для множества областных районов Москвы нет возможности получить разрешение на незаконное переустройство НП постфактум. Работы узакониваются либо до начала, либо после, – но через суд, на основании судебного техзаключения.
Пример проекта перепланировки и переустройства нежилых помещений
Ремонтные работы помещений в отдельных зданиях
Процедура разрешения перепланировки НП, находящихся в отдельных объектах недвижимости, почти одинакова для Москвы и области:
- разрешения на такие работы выдают московское или областное БТИ соответственно;
- также есть возможность согласовать уже проведенные ремонтные работы;
- пакет документов аналогичен тому, что составляется для НП, находящихся в многоквартирных домах.
Согласование помещения в зависимости от функциональности
Документация для узаконивания перепланировки НП будет отличаться от стандартной, если помещение в жилом здании выполняет следующие функции:
- аптеки и прочих организаций, связанных со здравоохранением;
- детского учреждения;
- общепита.
Тогда в пакет документов входит дополнение “Технология”, подразумевающее доскональное описание НП: освещение, вентиляция, отделка (в том числе, палитра и технология работ), удобство для людей с ограниченными возможностями. Помимо того – полное описание будущей деятельности учреждения.
Нередко именно документация по “Технологии” – самая трудоемкая и многочисленная из всех проектных документов.
В узаконивании переустройства некоторых НП может участвовать МЧС.
Обязательность разрешения на перепланировку
Скрыть несанкционированные ремонтные работы НП в многоквартирных домах – почти нереальная задача.
Причина обычно следующая: кто-нибудь из жильцов обязательно озаботится работами и подаст жалобу, привлекая проверку контрольно-надзорных органов.
Если переустройство действительно было незаконным, первым делом выписывается штраф. Для физического лица – от 2000 руб., для юридического – от 300 000 руб.
Следующий шаг – документ, обязующий владельца или арендатора НП согласовать проведенные преобразования, либо вернуть помещение в прежний вид, который изначально был узаконен БТИ.
Юридический опыт показывает, что в львиной доле НП с несогласованной перепланировкой находились незаконные учреждения.
Самовольные ремонтные работы любой масштабности могут привести к серьезным последствиям (как то трещины и другие разрушения здания) и потребовать объемных работ по восстановлению, конечно, за счет виновника.
Онлайн расчёт стоимости перепланировки
У меня большой опыт в вопросах перепланировки помещений любого назначения. Вы можете получить ни к чему не обязывающую консультацию, заказать проект перепланировки или согласование “под ключ”, просто отправив на электронную почту данные по вашему помещению: план БТИ (до проведения работ) вместе с планом желаемых или уже сделанных изменений.
Помимо того, оставьте контактный номер телефона, адрес вашего объекта недвижимости и, непосредственно, – запрос: простая консультация, работа с проектными документами или полный цикл согласования.
Получить ответы на вопросы также можно в соответствующей форме либо по телефону.
