Точность обмеров БТИ при переносе стен
План квартиры, зафиксированный в техническом паспорте или поэтажном плане, является результатом тщательного обмера всех помещений. Измерения проводятся не только рулеткой, но и лазерными приборами с высокой точностью. Хранится эта информация в БТИ, сотрудники которого и контролируют соответствие утвержденного плана и реального положения дел. Можете быть уверены, что даже небольшое изменение геометрии помещения не останется незамеченным при его обследовании сотрудниками БТИ. Несанкционированная перепланировка на плане БТИ будет зафиксирована ими красными линиями. Для владельца недвижимости это будет означать штраф и получение предписания Жилинспекции на приведение планировки в полное соответствие с актуальным планом БТИ или о согласовании перепланировки.
Погрешность измерений при составлении плана БТИ
Обычная механическая рулетка позволяет сделать замеры с точностью в 2-3 см. Лазерные рулетки способны замерить c погрешностью в пару миллиметров. Такая точность для строительных конструкций является излишней: при монтаже конструкций есть технологические погрешности и отклонения, иначе говоря, допуски.
Разрешенные в строительстве допуски заметно выше инструментальной погрешности измерений. При простом косметическом ремонте некоторые работы могут уменьшить линейные размеры помещения на 3-5 см: выравнивание стен гипсокартоном, облицовка плиткой или декоративными панелями, слой звукоизоляционного материала и т. п. Очевидно, что после таких работ размеры комнаты будут отличаться от тех, который были зафиксированы в плане БТИ.
Похожая ситуация может быть с размерами новых сантехприборов, которые могут не соответствовать старой сантехнике, отраженной на плане БТИ. Допустим, план был сделан во время первой инвентаризации дома, проведенной сразу после сдачи его в эксплуатацию в 1950 году. В нем были зафиксированы все первоначальные размеры.
После этого было проведено несколько ремонтов (предположим, что квартира ремонтировалась редко — 1 раз в 20 лет, т. е. за это время было проведено 3-4 ремонта). Планировка за это время не менялась. Однако, при замерах в 2019 г. техник БТИ может выявить заметные отклонения:
- на стены наносили штукатурку и выравнивали их гипсокартоном;
- тонкую перегородку заменили на более прочную из пеноблоков;
- газовую плиту подвинули на 10-15 см, но несколько раз и т.п.
По инструкции БТИ допустимая разница в измерениях не должна превышать 2 см. Очевидно, что при произведении новых обмеров техник БТИ найдет значительные отклонения от первоначального плана 50-х гг. Если такие отклонения не на много превышают допустимые и представитель БТИ понимает, что перепланировки как таковой не было, он может пойти на встречу и не показывать на плане такие изменения красными линиями.
Однако на практике часто встречается, что, например, утепление балкона помечается как перепланировка (по факту это смещение стены на 10 см), что потребует проведения согласования.
Допустимые отклонения размеров между согласованным проектом и фактически проведенной перепланировкой
Согласование перепланировки начинается с создания проекта, делать который в обязательном порядке должна организация, имеющая допуск СРО. Даже если проект сделан идеально, а приведенные в нем размеры заведомо точны, на практике при реализации проекта могут возникнуть некоторые отклонения. Это может относиться к положению сантехники или плиты, толщине возведенной перегородки (по объективным причинам пришлось взять материал другого производителя с несколько отличающимися характеристиками) и т. п.
Меня, как специалиста, давно занимающегося разработкой проектов и имеющего большой опыт согласования перепланировок, часто спрашивают, к каким последствиям это может привести.
Любые отклонения от согласованного проекта (случайные или намеренные) приведут к ненужным проблемам с госинспекцией и дополнительным финансовым расходам.
На данный момент законодательно не закреплены размеры допустимых отклонений от проекта, однако они могут иметь негативные последствия:
- Собственника оштрафуют так же, как и за незаконную перепланировку.
- Владельцу помещения придется узаконивать перепланировку заново, начиная с переделки проекта, или переделывать ремонт, чтобы привести его в абсолютное соответствие с утвержденным проектом.
Достаточно часто случается, что законопослушный собственник сделал проект и в соответствии с законом получил разрешение на его реализацию. Работы были выполнены, но с незначительными отклонениями: была приобретена другая сантехника и раковину пришлось немного сдвинуть, со сдвигом 10 см была также установлена стена.
По завершению работ они должны быть приняты комиссией во главе с представителем Жилинспекции. Инспектор выезжает на объект и отказывается принимать ремонт, аргументируя это тем, что он был сделан не по согласованному проекту. Одновременно составляется предписание о необходимости согласования выполненных изменений. Вариант выхода их этого положения только один — заново согласовать перепланировку. Для этого делается специальный пакет документов: «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ» и на его основании заново проходят процедуру согласования.
Онлайн расчёт стоимости перепланировки
На данный момент внести изменения в согласованный проект в процессе ремонтных работ невозможно, даже если отклонения незначительны. Законом не предусмотрены «внесения изменений» или «досогласование». Разрешение на перепланировку дается на конкретное планировочное решение и утверждает, в том числе, и точные размеры переустроенного помещения.
Если собственник решил внести изменения в ремонт уже в процессе работ, то согласно законодательству ему надо отозвать уже полученное разрешение на перепланировку и подать на согласование новый проект, учитывающий внесенные изменения. После получения нового согласования ремонтные работы можно будет продолжить и реализовать новый проект.
Перед тем, как обратиться в проектную организацию, тщательно продумайте все изменения в квартире, какие вы хотели бы произвести. Убедитесь в их функциональности и удобстве для всех членов семьи. Подготовьте для проектировщиков подробное техзадание, обсудите с ними возможные тонкости. Помните, что внести изменения в проект до согласования его с Жилинспекцией намного проще. Дешевле сразу оплатить дополнительные услуги проектировщиков, если вас что-то не устроило, нежели переделывать готовый ремонт или пересогласовывать проект.
Выводы
К созданию проекта перепланировки нужно подходить максимально ответственно и добиваться от ремонтной организации, которая будет осуществлять эти работы, точного его соблюдения. В противном случае, даже при незначительных отклонениях, контролирующие организации имеют право требовать абсолютного соответствия реального размера помещений размеру, закрепленному в утвержденном проекте.
В любой сложной ситуации можете обратиться ко мне: благодаря моему опыту я смогу помочь разрешить возникшие сложности с наименьшими потерями.
