Как согласовать перепланировку без плана БТИ
Все объекты капитального строительства должны проходить обязательную инвентаризацию в государственном БТИ при подготовке сдачи строения в эксплуатацию. Производятся подробные обмеры здания, и составляется план каждого этажа. При технической инвентаризации целого жилого дома учитываются все его внутренние помещения и этажи, а на отдельные квартиры составляется экспликация. В дальнейшем, у каждой квартиры будет свой технический паспорт, на основании которого узаконивается перепланировка.
В архиве Бюро технической инвентаризации должны находиться данные обо всех строениях города. Застройщик здания не всегда обращается в БТИ для проведения измерений и составления плана здания. Это может сделать кадастровый инженер или сторонняя архитектурная компания. Полученные данные в любом случае должны быть переданы в БТИ и внесены в общую базу, но на практике это происходит не всегда. Часто информация предоставляется только в Рос реестр для получения кадастрового номера.
Такое бездействие со стороны застройщика создает дополнительные хлопоты жильцам после введения дома в эксплуатацию, так как без соответствующих документов нельзя сделать законную перепланировку и ремонт жилья. Согласно Жилищному Кодексу, согласовывать необходимо любые работы в помещении, которые требуют внесение изменения в планы БТИ. В их число входят любые изменения перегородок и перенесение сантехнических узлов. В Москве такое согласование производится в Жилищной инспекции. В Московской области эту функцию выполняют органы местного управления.
Как получить разрешение на перепланировку до ремонта
Разрешение на перепланировку строения должно быть получено до его фактического исполнения, еще на этапе проектирования и создания эскизов. Это важно не только потому, что в этом случае документацию оформить легче, но и потому, что могут быть сразу выявлены возможные ошибки техники безопасности или нарушения строительных норм.
Перепланировка делается на основании изначального состояния здания, которое зафиксировано в технической документации, выданной БТИ. Эти документы служат основой для дальнейшего обращения в Жилищную инспекцию и Росреестр. Если у владельца жилья такой документации нет, он может самостоятельно обратиться в БТИ для их получения. Инспектор БТИ производит первичную инвентаризацию квартиры на основе сделанных замеров. Эти данные вносятся в базу, после чего владельцу объекта выдается технический паспорт. Эта процедура выполняется просто, если в строении не было произведено никаких незаконных изменений его первоначального состояния. Иначе процесс оформления документов усложняется и затягивается по времени.
Если технический паспорт уже есть у собственника, то далее перестройка помещения узаконивается в несколько этапов:
1) Первичные документы и проект перепланировки подаются в Жилинспекцию. Их можно подать через МФЦ, откуда они будут перенаправлены в инспекцию на дальнейшее рассмотрение. Если план соответствует всем законным строительным нормам, инспекция выдает собственнику разрешающее распоряжение. Если найдено какое-либо нарушение, собственник получает обоснованный отказ.
2) При получении разрешения производится запланированный ремонт.
3) На объект вызывается инспектор, который сравнивает фактический результат с разрешением в распоряжении. Инспектор составляет 4 акта соответствия, один из которых остается у собственника, остальные должны быть переданы в Жилищную инспекцию, БТИ и Росреестр.
4) Приглашается техник БТИ, который замеряет объект заново и вносит изменения в базу.
Таким образом, самая простая процедура узаконивания ожидаемой перепланировки состоит из нескольких этапов, обращений в различные инстанции, и длится 2-3 месяца. Легализация перепланировки значительно усложняется, если не хватает каких-либо документов, или если квартира неоднократно перестраивалась ранее. Я предлагаю свои услуги по согласованию перепланировки любой сложности. Важно определить стратегию и порядок действий в каждом индивидуальном случае. Моя работа – правильно подготовить документы и пройти все этапы за клиента, чтобы все было оформлено с первого раза.
Онлайн расчёт стоимости перепланировки
Как узаконить готовую перепланировку
Чтобы получить техническую документацию на квартиру, нужно вызвать техника БТИ для замеров строения. Если перепланировка уже сделана без предварительного разрешения, изменения на чертеже будут прорисованы красным цветом. Такой чертеж с красными линиями не является основанием для решения о законной планировке. В жилищной инспекции должны сравнить его с первоначальным законным и зафиксированным в БТИ планом строения. Именно поэтому возникают проблемы, если нет документации БТИ.
Варианты решения проблемы:
1) Обратиться к застройщику, возможно, у него есть план с изначальной планировкой квартиры. В этом случае сам план застройщика, заверенный его печатью, необходимо будет сначала узаконить – зарегистрировать в БТИ составленный кадастровым инженером на его основе технический план.
2) Если у объекта были другие собственники, обратиться к ним, возможно, у них сохранился технический план помещения.
3) Обратиться в суд, который обяжет БТИ выдать соответствующий документ.
Возможно, предстоит искать другие варианты получения нужных документов. В каждом случае нужен индивидуальный подход для решения проблемы в зависимости от исходных данных. Отсутствие документов БТИ является препятствием для законной перепланировки квартиры, но с квалифицированной помощью эту проблему можно решить.
После сравнения изначального плана квартиры с новым чертежом, красные линии прорисовываются черным цветом, изменения вносятся в общую базу. Легализация в Жилищной инспекции возможна только при наличии технического заключения о том, что произведенное изменение квартиры безопасно. Такое заключение может составить проектная организация с допуском СРО.
Квартира «свободной планировки»: что нужно узаконить
При сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию, в документах застройщика зафиксировано планировочное решение каждой квартиры. Новый собственник может либо сделать ремонт в соответствии с этим решением, либо реализовать собственный проект. В случае с так называемым жильем «свободной планировки», узаконить ремонт придется в любом случае, так как подтвердить в Жилинспекции нужно расположение сантехнического и газового оборудования, даже устройство слоев пола. Полный перечень изменений, подлежащих согласованию, приведен в Постановлении Правительства Москвы №508-ПП.
Проекты квартир свободной планировки
Как известно, современные многоквартирные новостройки представляют собой просто бетонную коробку из одних несущих стен, без сантехники и межкомнатных второстепенных перегородок. Удобство в том, что новый собственник жилья создаст себе индивидуальную обстановку с желаемым количеством и расположением комнат. С другой стороны, первый ремонт уже потребует волокиты с документами. Каждый последующий перенос стены, дверного проема или сантехнического узла тоже должен быть узаконен. Поэтому при приобретении квартиры в новостройке важно:
1) получить от застройщика полную действующую документацию БТИ;
2) тщательно продумать проект обустройства квартиры, чтобы не пришлось все переделывать вместе с документами.
При проектировании ремонта следует помнить, что любая перепланировка будет узаконена только в том случае, если она безопасна и соответствует Жилищному кодексу РФ и всем действующим санитарным нормам и правилам (СНиПам). В связи с этим целесообразно обратиться за юридической поддержкой еще на этапе выбора квартиры с последующей перепланировкой.
